Giá bất động sản tăng mạnh tạo lợi nhuận rõ rệt cho cả ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, các cơ chế tín dụng phức tạp và mối quan hệ “cộng sinh” tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
- Hạt giống thiện lành mẹ tặng tôi
- Trộm cắp hành lý sân bay: Vụ việc 50 triệu đồng
- Khối ngoại trở lại mạnh mẽ, VN-Index bật tăng 27 điểm
Sốt giá BĐS Trung Quốc và mối quan hệ “cộng sinh”
Năm 2016, cơn sốt BĐS tại Trung Quốc đạt đỉnh, từ doanh nghiệp địa ốc. Người mua nhà, môi giới đến ngân hàng – tất cả đều không muốn thị trường hạ nhiệt. Giá nhà tại Thiên Tân ngang London, trong khi 78% tài sản của người dân gắn với BĐS. Khiến các định chế tài chính có động cơ duy trì giá cao. Theo GMT Research (Hong Kong), mối quan hệ “cộng sinh” giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS là yếu tố then chốt.
Trong giai đoạn bong bóng, doanh nghiệp lập công ty con để vay và giấu nợ. Giữ bảng cân đối đẹp dù nợ ngầm tăng cao. Ngân hàng tiếp tay bằng bảo lãnh, thiết kế hợp đồng và thu phí. Trong khi kiểm toán và luật sư hợp pháp hóa giao dịch. Nhiều tài sản được thế chấp nhiều lần nhưng ngân hàng vẫn làm ngơ. Đến năm 2021, 41% tài sản ngân hàng liên quan BĐS. Đồng thời mua trái phiếu địa ốc để thu phí và hỗ trợ vay rẻ. Vòng luẩn quẩn hình thành: giá nhà tăng, doanh nghiệp dễ vay; ngân hàng lợi nhuận cao. Tiếp tục bơm vốn, làm bong bóng phình to.
Thị trường BĐS Việt Nam: Giá nhà tăng, tín dụng áp đảo
Ở Việt Nam, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc vốn vay ngân hàng và trái phiếu. SHS cho biết hệ số giá nhà trên thu nhập đạt 27,3 lần, cao nhất thế giới. BĐS chiếm khoảng 1/4 tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Tài sản thế chấp BĐS chiếm 70–80% hệ thống ngân hàng.
Ngân hàng chọn cho vay dựa trên rủi ro và lợi nhuận. BĐS dễ thẩm định, chia nhỏ tiến độ vay, có tài sản bảo đảm ổn định. Một số hình thức “bắt tay” phổ biến gồm: nhận thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán, hỗ trợ lãi suất ân hạn 0% 1–5 năm cho người mua. Nhưng chi phí thực chất vẫn chảy về chủ đầu tư. Ngoài ra, doanh nghiệp còn dùng dự án làm bảo đảm cho nhiều khoản vay trái phiếu – ngân hàng, tạo rủi ro vòng lặp.
Chính sách kiểm soát rủi ro và “lành mạnh hóa” thị trường
Nhận thấy nguy cơ lệch pha tín dụng và “sân trước – sân sau”. Chính phủ đã yêu cầu thanh tra toàn diện ngân hàng có quan hệ đặc biệt với doanh nghiệp địa ốc. Thủ tướng chỉ đạo siết chặt thẩm định tín dụng. Đặc biệt với các dự án có dấu hiệu “thổi giá”. Ngân hàng Nhà nước áp dụng loạt biện pháp kiểm soát: tăng hệ số rủi ro BĐS lên 250%, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 30%.
Những chính sách này được xem như “liều thuốc đắng” cần thiết để lành mạnh hóa mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS. Đồng thời hạn chế rủi ro lặp lại bài học bong bóng tại Trung Quốc.
Dù giá nhà tăng mang lại lợi nhuận cho ngân hàng và doanh nghiệp BĐS. Rủi ro tiềm ẩn từ tín dụng và các cơ chế “cộng sinh” không thể bỏ qua. Việc kiểm soát chặt chẽ và minh bạch hóa thị trường là yếu tố then chốt để vừa bảo vệ người mua. Vừa duy trì sự ổn định của hệ thống tài chính. Thị trường BĐS bền vững sẽ chỉ thực sự hình thành khi lợi ích của tất cả các bên được cân bằng.
Theo: Vietnamfinance
