Giá nhà thế nào là “hợp lý” tại Việt Nam

Nhà ở giá hợp lý, hay còn gọi là nhà ở “vừa túi tiền”, hiện là phân khúc có nhu cầu cao nhất nhưng lại khan hiếm nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, đâu là mức giá được xem là “hợp lý” đối với người dân hiện nay?

Giá nhà tăng theo quy luật thị trường, không tách khỏi mặt bằng chung

Từ xưa, việc “tậu trâu, lấy vợ, làm nhà” đã được xem là ba việc lớn và khó khăn trong đời người Việt. Đến nay, điều đó vẫn đúng. Ngay cả giai đoạn hơn 10 năm trước – thời điểm được cho là dễ mua nhà hơn hiện nay – giá nhà ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM vẫn cao gấp 20 – 25 lần thu nhập bình quân, chênh lệch không lớn so với hiện nay (25 – 28 lần).

Nếu quy đổi theo giá vàng, mức tăng cũng không chênh đáng kể. Cách đây 10 năm, khi vàng khoảng 35 triệu đồng/cây, căn hộ trên 35 triệu đồng/m2 được xem là cao cấp. Hiện vàng đã lên 140 triệu đồng/cây, thì giá nhà cao cấp cũng tăng tương ứng. Điều này phản ánh sự tăng trưởng tự nhiên của giá nhà theo quy luật thị trường và biến động kinh tế.

Tuy nhiên, không thể lấy mốc “1 cây vàng/m2” làm thước đo cho “giá hợp lý”, bởi giá vàng và giá nhà có bản chất khác nhau, trong khi sức mua đồng tiền thay đổi theo từng thời kỳ.

Một ví dụ đáng nhớ là năm 2012, Tập đoàn Mường Thanh từng “gây sốt” khi tung ra căn hộ thương mại giá chỉ 10 triệu đồng/m2 – tương đương 500 USD/m2 theo tỷ giá lúc đó. Nếu giữ nguyên mức quy đổi này, hiện giá nhà “rẻ nhất” chỉ nên khoảng 13 triệu đồng/m2 – điều gần như không tưởng ở bất kỳ đô thị nào hiện nay.

Bao nhiêu mới là “vừa túi tiền”?

Theo giới chuyên môn, tiêu chí quan trọng nhất để xác định giá nhà hợp lý là khả năng chi trả của người mua. Tại Hà Nội, các dự án nhà ở xã hội đang mở bán có giá quanh mức 20 triệu đồng/m2, tức căn hộ 50 – 60m2 dao động từ 1 – 1,2 tỷ đồng – phù hợp với người thu nhập thấp và công nhân.

Tuy nhiên, vì được miễn tiền đất và hưởng ưu đãi, nhà ở xã hội không phản ánh đúng mặt bằng giá thị trường. Sau khi được cấp quyền sở hữu, nhiều căn hộ nhanh chóng được bán lại với giá tương đương nhà thương mại.

Khoảng 10 năm trước, căn hộ thương mại 1 – 1,2 tỷ đồng từng phổ biến ở các khu như Linh Đàm, Tứ Hiệp, An Khánh hay Xa La. Hiện nay, giá bán lại tại các khu này đã tăng gấp 2 – 3 lần. Từ đó có thể suy ra, mức giá hợp lý hiện nay nên vào khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ (50 – 60m2) ở khu vực cận nội thành, thấp hơn nếu ở vùng ven.

Với mức này, người có thu nhập trung bình – khá, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, có thể tích lũy và vay trả góp trong khoảng 10 năm – một thời hạn được xem là khả thi.

Hướng đi cho phát triển nhà ở giá hợp lý

Để đảm bảo nguồn cung bền vững cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, Nhà nước cần phát triển song song hai loại hình: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Những năm gần đây, nhiều chính sách đã được triển khai như Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng hay việc lập quỹ nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, nhà ở thương mại giá rẻ vẫn chưa có định hướng rõ ràng, trong khi doanh nghiệp khó tự nguyện tham gia do lợi nhuận thấp và chi phí đầu vào cao.

Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đang đề xuất Nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát giá bất động sản, trong đó quy định các địa phương dành tối thiểu 20% dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026 – 2030 để phát triển nhà ở giá phù hợp.

Loại hình này sẽ được áp dụng chính sách đặc thù: miễn đấu giá đất, được tính tiền sử dụng đất theo bảng giá của địa phương, lợi nhuận tối đa 20% vốn đầu tư và người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Dự thảo này đang mở ra một mô hình “lai” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, nhằm tạo thêm lựa chọn nhà ở hợp lý cho người dân đô thị. Dù vậy, giới chuyên gia nhận định đây mới chỉ là giải pháp tạm thời, chưa đủ sức kéo giảm mặt bằng giá chung. Về lâu dài, nhà ở xã hội vẫn phải đóng vai trò chủ lực để định hình lại trật tự thị trường, bảo đảm an sinh và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo: Vietnamfinance