Giá nhà mới tại Trung Quốc chưa ngừng lao dốc

Tháng 12/2025, giá nhà mới tại Trung Quốc tiếp tục giảm 0,4% so với tháng trước, cho thấy thị trường địa ốc vẫn chưa thoát đáy.

Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS), giá nhà mới tại 70 thành phố trên cả nước trong tháng 12/2025 giảm trung bình 0,4% so với tháng 11/2025. Mức giảm này tương đương tháng trước đó, phản ánh xu hướng suy yếu kéo dài của thị trường bất động sản.

So với cùng kỳ năm 2024, giá nhà mới giảm khoảng 3%. Chỉ có 6 trên tổng số 70 thành phố ghi nhận mức tăng giá trong tháng cuối năm, trong khi phần lớn các địa phương còn lại tiếp tục chứng kiến giá giảm, cho thấy đà hồi phục vẫn chưa xuất hiện rõ ràng.

Giá nhà mới tại Trung Quốc và tâm lý người mua

Theo nhận định của Li Yujia, Trưởng nhóm nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Chính sách nhà ở Quảng Đông, áp lực giảm giá trên thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn rất lớn. Ông cho rằng các yếu tố nền tảng của nền kinh tế, đặc biệt là việc làm và tiêu dùng, đang làm suy yếu khả năng chi trả cũng như tâm lý mua nhà của các hộ gia đình.

Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chậm lại, nhiều người dân lo ngại về triển vọng thu nhập trong tương lai, dẫn đến xu hướng trì hoãn quyết định mua nhà. Tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm cũng khiến nhu cầu thực tế chưa thể phục hồi mạnh mẽ.

Giá nhà mới tại Trung Quốc: Chính sách hỗ trợ chưa đủ lực

Trước tình trạng suy giảm kéo dài, chính phủ Trung Quốc đã triển khai hàng loạt biện pháp nhằm ổn định thị trường địa ốc. Năm 2025, nhiều địa phương đã ban hành chính sách nới lỏng điều kiện mua nhà, trong đó Bắc Kinh điều chỉnh các hạn chế từng áp dụng trong giai đoạn thị trường bùng nổ.

Đầu năm 2026, thành phố Thiên Tân cũng yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản hạn chế việc giảm giá sâu nhằm kiềm chế đà giảm của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hiệu quả của những biện pháp này còn hạn chế, do các vấn đề cốt lõi như tồn kho cao và niềm tin người mua suy yếu chưa được giải quyết.

Trong báo cáo vừa công bố, Morgan Stanley dự báo doanh số bán nhà tại Trung Quốc sẽ tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn trong năm 2026. Ngân hàng này cho rằng lượng tồn kho lớn và tâm lý thận trọng của người mua sẽ tiếp tục gây sức ép lên thị trường.

Diễn biến giá tại các nhóm thành phố

Tại bốn thành phố hạng nhất – nhóm đô thị phát triển nhất với nhu cầu nhà ở cao – giá nhà mới trong tháng 12/2025 giảm 0,3%, thấp hơn mức giảm 0,5% của tháng trước đó. Trong nhóm này, Thượng Hải là thành phố duy nhất ghi nhận mức tăng theo tháng, với 0,2%.

Trong khi đó, giá nhà mới tại Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến lần lượt giảm 0,4%, 0,6% và 0,5%. Điều này cho thấy ngay cả những trung tâm kinh tế lớn nhất của Trung Quốc cũng chưa thoát khỏi xu hướng giảm chung.

Ở các thành phố hạng hai và hạng ba, giá nhà mới đều giảm trung bình 0,4% trong tháng cuối năm 2025. Đây là những khu vực chịu áp lực lớn hơn do nhu cầu yếu và lượng tồn kho cao.

Nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy thoái từ cuối năm 2020, sau khi chính phủ áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm siết chặt tài chính đối với các chủ đầu tư và kiểm soát rủi ro nợ. Chính sách này hạn chế khả năng vay vốn của các doanh nghiệp địa ốc, khiến nhiều công ty rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản.

Việc thiếu vốn đã khiến nhiều dự án không thể hoàn thiện đúng tiến độ, dù đã được bán trước. Điều này làm suy giảm niềm tin của người mua và kéo doanh số bán nhà đi xuống. Đồng thời, nhiều doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc trả nợ, dẫn đến làn sóng vỡ nợ và tái cơ cấu trong ngành.

Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản từng đóng góp khoảng 25% GDP Trung Quốc. Tuy nhiên, khi thị trường suy thoái, vai trò của lĩnh vực này trong tăng trưởng kinh tế giảm mạnh, kéo theo tác động tiêu cực đến nhiều ngành liên quan như xây dựng, tài chính và tiêu dùng.

Giao dịch nhà ở sụt giảm mạnh

Năm 2025, tổng giá trị giao dịch nhà mới tại Trung Quốc ước đạt khoảng 7.300 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 1.000 tỷ USD. So với năm 2021 – thời điểm thị trường đạt đỉnh – con số này đã giảm khoảng 55%.

Sự sụt giảm mạnh về giá trị giao dịch phản ánh cả việc giá bán giảm lẫn số lượng giao dịch đi xuống. Nhiều người mua tiếp tục đứng ngoài thị trường, trong khi các chủ đầu tư phải đẩy mạnh khuyến mãi, giảm giá và đưa ra các gói hỗ trợ để thu hút khách hàng.

Triển vọng thị trường trong thời gian tới

Các chuyên gia cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn. Áp lực tồn kho, niềm tin người mua yếu và gánh nặng nợ của doanh nghiệp là những rào cản lớn đối với quá trình phục hồi.

Mặc dù chính phủ có thể tiếp tục điều chỉnh chính sách để hỗ trợ thị trường, hiệu quả của các biện pháp này cần thời gian để thể hiện. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất định, triển vọng tăng trưởng bền vững của thị trường địa ốc Trung Quốc vẫn là một dấu hỏi.

Theo: VnExpress