Việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia với trọng tâm phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê được đánh giá là hướng đi chiến lược. Chính sách này không chỉ tạo cơ hội an cư cho người dân mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản trong dài hạn, trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở tiếp tục suy giảm.
- Quỳnh Lương khéo xử lý “phốt” chồng thiếu gia
- K+ rời thị trường sau 16 năm, tương lai bản quyền Ngoại hạng Anh được định đoạt ra sao?
- Lãi suất liên ngân hàng tăng đỉnh 3 năm, áp lực thanh khoản gia tăng cuối năm
Áp lực giá nhà vượt xa khả năng chi trả
Thời gian qua, giá nhà leo thang trở thành chủ đề nóng trên nghị trường và các diễn đàn xã hội. Dữ liệu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy đến cuối quý 3/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM tăng lần lượt 96,2%; 72,6% và 56,9% so với năm 2019.
Giá trung bình các dự án trong tập mẫu đạt 78,9 triệu đồng/m² ở Hà Nội; 67,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng; và 81,6 triệu đồng/m² ở TP.HCM. Giá căn hộ tại TP.HCM sau giai đoạn tích lũy dài đang hướng tới mặt bằng cao hơn, trong khi Hà Nội và Đà Nẵng giữ xu hướng đi ngang nhưng vẫn ở mức rất cao.
Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Một cặp vợ chồng trẻ phải mất tới 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn mua nhà. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà vượt xa tốc độ tiết kiệm, tạo ra thực tế “tiền tiết kiệm không đuổi kịp giá nhà”.
VARS IRE nhận định việc thuê nhà ngày càng phổ biến, nhưng thị trường cho thuê còn thiếu chuyên nghiệp và chưa thể bảo đảm nhu cầu an cư bền vững.
Nhà ở xã hội thiếu nguồn cung, doanh nghiệp thiếu động lực
Mặc dù Nhà nước đã thúc đẩy chính sách phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cung vẫn chưa đáp ứng nhu cầu. Tính đến quý 3/2025, cả nước mới triển khai 692 dự án với quy mô 633.000 căn. Nhưng số căn hoàn thành mới đạt hơn ¼ mục tiêu giai đoạn 1.
Lý do chính đến từ biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi chưa ổn định. Doanh nghiệp vì vậy chưa mặn mà tham gia. VARS IRE cùng nhiều chuyên gia kiến nghị thay đổi mô hình. Theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ bố trí đất, vốn đến triển khai dự án.
Trong bối cảnh đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025. Thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia gồm Quỹ trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và Quỹ địa phương do UBND tỉnh vận hành. Nguồn vốn hình thành Quỹ đa dạng, gồm ngân sách Nhà nước, quỹ đất, tiền đấu giá đất. Tiền bán nhà thuộc tài sản công và các nguồn đóng góp hợp pháp khác.
Mục tiêu trọng tâm là tạo lập nhà ở xã hội cho thuê. Đồng thời cho phép Quỹ mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.
Phát triển thị trường nhà cho thuê là hướng đi chiến lược
Tại một tọa đàm gần đây, Tiến sĩ Võ Trí Thành đánh giá nếu được vận hành minh bạch. Quỹ Nhà ở quốc gia có thể trở thành công cụ chính sách quan trọng. Giúp hàng triệu người có cơ hội an cư.
Ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan.com.vn) lưu ý Quỹ cần cơ chế huy động vốn ổn định. Với tỷ lệ đóng góp rõ ràng giữa Nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng, người dân và tổ chức quốc tế để bảo đảm tính bền vững.
VARS IRE cho rằng mô hình Nhà nước trực tiếp phát triển nhà ở xã hội cho thuê phù hợp xu hướng quốc tế. Singapore có hơn 80% dân số sống trong nhà HDB. Hàn Quốc có các doanh nghiệp nhà nước chuyên xây dựng nhà ở xã hội. Đức duy trì chính sách hỗ trợ nhà giá rẻ với cam kết cho thuê thấp hơn thị trường trong 15–25 năm.
Tại Việt Nam, phát triển thị trường nhà cho thuê là cần thiết . Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội cũng tăng cao. Mô hình chỉ cho thuê, không bán sẽ giúp ổn định nguồn cung. Hạn chế đầu cơ và duy trì mức giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình – thấp.
Cần cơ chế PPP và khung pháp lý cho thị trường thuê
VARS IRE cho rằng để thuê nhà trở thành giải pháp bền vững. Cần thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP). Doanh nghiệp có thể tham gia xây dựng dự án. Sau đó Nhà nước mua lại quyền sở hữu hoặc thuê lại để vận hành.
Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về tiêu chuẩn nhà ở cho thuê. Giới hạn mức tăng giá hằng năm, hợp đồng thuê dài hạn. Minh bạch điều kiện điều chỉnh và chính sách ưu đãi để thu hút nguồn lực xã hội.
Về dài hạn, khi nguồn cung nhà giá phù hợp và nhà cho thuê dồi dào hơn. Thị trường sẽ giảm sức ép tăng giá, tạo môi trường minh bạch và bền vững hơn. Điều này mở ra cơ hội an cư thực chất cho đông đảo người dân.
