Nhiều lô đất từng được kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch khu công nghiệp tại TPHCM và Bình Dương cũ nay rơi vào cảnh thanh khoản thấp, giá gần như đứng yên sau hai năm.
- Số người chết do động đất Venezuela vượt 1.700, Mỹ khôi phục cảng viện trợ
- Từ 01/7, phạm nhân được gọi video về nhà mỗi tháng một lần
- Khởi tố giám đốc và ba cán bộ vụ bồi thường dự án điện hạt nhân
Ông Thành, ở phường Cát Lái, TPHCM, mua một lô đất hai mặt tiền gần khu công nghiệp với giá hơn 7 tỷ đồng vào năm 2024, kỳ vọng giá sẽ tăng mạnh khi khu công nghiệp được triển khai. Đến nay, sau nhiều lần rao bán, ông vẫn chưa tìm được người mua, trong khi giá đất gần như không nhúc nhích.
Trường hợp của ông Thành không phải cá biệt. Cùng năm 2024, ông Hùng ở phường Bình Trưng rút toàn bộ tiền từ tài khoản chứng khoán để mua hai lô đất gần 2 tỷ đồng tại khu vực Dầu Tiếng, Bình Dương cũ, nơi được cho là sẽ hưởng lợi từ quy hoạch khu công nghiệp và khu dân cư. Sau hai năm, giá đất tại đây gần như không đổi và việc sang nhượng cũng không dễ dàng. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian này, nhiều dự án căn hộ đã tăng giá tối thiểu 30-40%, còn thị trường chứng khoán cũng ghi nhận nhiều nhịp tăng đáng kể — khoảng cách giữa kỳ vọng ban đầu và thực tế hiện ra rõ rệt.
Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với đất nền trên cả nước trong tháng 5 giảm 40% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm sâu nhất trong các loại hình bất động sản. Tại Hà Nội, mức giảm lên tới 55%, còn khu vực TPHCM cũ giảm 16%. Nhu cầu tìm kiếm đất nền ở Hà Nội phân tán nhiều nơi, trong khi tại TPHCM tập trung chủ yếu ở quận 9, TP Thủ Đức, Củ Chi và quận 2 cũ; giá bán chỉ còn tăng đáng kể ở một số khu vực miền Trung.
Chuyên gia Ngô Thành Huấn dẫn khảo sát cho biết nhiều khu vực từng là điểm nóng đầu tư đất nền và đất nông nghiệp như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình, Thái Nguyên vẫn chưa quay lại mức giá đỉnh thiết lập năm 2022. Theo ông, ở giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, phần lớn nhà đầu tư xuống tiền dựa vào kỳ vọng quy hoạch hoặc dự án hạ tầng, thay vì xem xét quy mô dân cư, khả năng tạo việc làm hay giá trị khai thác thực tế. Các đợt sốt đất theo tin quy hoạch từng diễn ra tại Phú Mỹ, Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước, cũng như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh ở phía Bắc.
Ông Huấn cho biết từ cuối năm 2022, khi thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, thanh khoản đất nền tại các khu vực xa trung tâm, mật độ dân cư thấp giảm hơn 80%. Ngược lại, căn hộ và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực phục hồi nhanh hơn cả về giao dịch lẫn giá bán, chỉ sau khoảng một năm. Nhiều khu vực từng tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ đến nay vẫn chưa lấy lại mặt bằng giá cũ — đây là khoảng cách giữa lời hứa hạ tầng và kết quả thực tế mà nhà đầu tư phải gánh.
Theo ông Huấn, dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang các tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng và pháp lý minh bạch. Chuyên gia Trần Quang Trung nhận định từ nay đến cuối năm và sang năm tới sẽ là giai đoạn nhà đầu tư cần chủ động rà soát lại toàn bộ danh mục, thay vì tiếp tục xuống tiền theo tâm lý đám đông như các chu kỳ trước. Ông cho rằng việc đầu tiên cần làm là xác định tài sản nào nên giữ, tài sản nào cần bổ sung và đâu là khoản đầu tư chủ lực cho chiến lược 5-10 năm tới.
Ông Trung nhấn mạnh thanh khoản hiện quan trọng không kém, thậm chí có ý nghĩa hơn lợi nhuận kỳ vọng. Theo ông, định hướng quy hoạch và phát triển hạ tầng hiện đã rõ ràng và minh bạch hơn trước, nên nhà đầu tư cần dựa vào đó để chọn khu vực dài hạn, thay vì chạy theo các cơn sốt đất. Ông cho rằng các chiến lược từng sinh lời cao như phân lô bán nền hay đầu tư theo phong trào sẽ không còn phù hợp trong giai đoạn tới; những khu vực có metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các công trình động lực mới là nơi có dư địa tăng giá bền vững, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng từ thông tin quy hoạch.
Vũ Hiếu (tổng hợp)
