Sau một năm áp dụng Luật Đất đai 2024. Hàng loạt bất cập trong quy hoạch, giao đất và định giá đã bộc lộ. Cản trở thu hút đầu tư và làm giảm hiệu quả sử dụng tài nguyên. Trước thực trạng này, nguyên tắc “một giá” với bảng giá đất thống nhất. Điều chỉnh theo dữ liệu thị trường được xem là giải pháp then chốt để minh bạch hóa thị trường. Bảo đảm công bằng và nâng sức cạnh tranh của nền kinh tế.
- Giá vàng miếng SJC bất ngờ lập đỉnh lịch sử mới
- VN-Index lập đỉnh lịch sử, dòng tiền nội áp đảo giữa áp lực bán ròng của khối ngoại
- TP.HCM dự kiến hình thành 4 khu thương mại tự do: Cú hích lớn cho kinh tế vùng
Sửa luật để gỡ “điểm nghẽn” từ thực tiễn
Sau một năm triển khai Luật Đất đai 2024. Những bất cập trong quy hoạch, giao đất, định giá và cơ chế đấu thầu – đấu giá đã bộc lộ rõ. Cản trở thu hút đầu tư và làm giảm hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị – nông thôn trên cả nước vẫn thấp. Nhiều khu vực chồng chéo chức năng. Khiến địa phương vừa phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng vừa đối mặt với khó khăn trong phân bổ quỹ đất. Việc giữ nguyên 3,5 triệu ha đất lúa để bảo đảm an ninh lương thực. Dù cao hơn nhu cầu thực tế – đang hạn chế khả năng chuyển đổi sang công nghiệp, dịch vụ ở những địa phương có tiềm năng phát triển.
Cơ chế giao đất và cho thuê đất hiện nay chủ yếu qua đấu giá và đấu thầu. Nhưng chưa phân biệt rạch ròi hai hình thức này. Đấu giá (bán quyền sử dụng đất cho người trả giá cao nhất) có thể không chọn được nhà đầu tư phù hợp. Trong khi đấu thầu (chọn nhà đầu tư tối ưu về hiệu quả) lại mất nhiều thời gian và bị ràng buộc pháp lý phức tạp.
Nguyên tắc “một giá” – Trụ cột của minh bạch
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định: “Định giá đất cần kiên định nguyên tắc ‘một giá’ do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch”.
Cơ chế này nhằm loại bỏ tình trạng giá đất “hai sổ” giữa thị trường và Nhà nước. Vốn tạo ra kẽ hở cho đầu cơ, thất thoát ngân sách và bất công trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khi bảng giá đất thống nhất được cập nhật theo dữ liệu thị trường và minh bạch hóa phương pháp tính. Chi phí đầu tư sẽ ổn định hơn, giảm rủi ro pháp lý . Và tăng khả năng dự báo cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài.
Kinh nghiệm quốc tế:
- Singapore áp dụng hệ thống định giá đất theo dữ liệu giao dịch công khai, cập nhật hàng quý. Giúp thị trường bất động sản minh bạch và giảm biến động giá ảo.
- Hàn Quốc có bảng giá đất công khai cho từng thửa đất. Áp dụng thống nhất trong giao dịch, tính thuế và bồi thường. Được điều chỉnh hàng năm dựa trên phân tích thị trường.
Tác động kinh tế – xã hội
- Với doanh nghiệp trong nước: Bảng giá đất thống nhất giúp ổn định chi phí. Dễ lập kế hoạch tài chính dài hạn. Đặc biệt trong các dự án công nghiệp, logistics, du lịch.
- Với nhà đầu tư nước ngoài: Minh bạch giá đất là yếu tố then chốt trong xếp hạng môi trường đầu tư của World Bank. Một hệ thống định giá ổn định, dễ dự đoán sẽ giảm chi phí “ẩn” và nâng điểm tín nhiệm quốc gia.
- Với người dân: Bảo đảm quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất. Tránh tình trạng bồi thường thấp hơn giá thị trường. Đồng thời khuyến khích sử dụng đất hiệu quả thông qua chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ.
Thách thức và giải pháp
Dù nguyên tắc “một giá” mang lại lợi ích rõ rệt. Nếu bảng giá đất không phản ánh kịp thời biến động thị trường. Sẽ xuất hiện khoảng cách giữa giá quy định và giá giao dịch thực tế. Điều này có thể làm giảm tính cạnh tranh của địa phương trong thu hút đầu tư.
Giải pháp:
- Hạ tầng dữ liệu đất đai quốc gia – Thu thập và cập nhật liên tục giá giao dịch từ thị trường thứ cấp. Kết hợp dữ liệu từ thuế, ngân hàng, sàn giao dịch.
- Cơ chế điều chỉnh linh hoạt – Cho phép điều chỉnh bảng giá đất hàng năm. Hoặc theo chu kỳ 6 tháng ở những khu vực có biến động mạnh.
- Phân quyền có kiểm soát – Trung ương ban hành khung giá, địa phương điều chỉnh hệ số cho phù hợp đặc thù, nhưng phải công khai minh bạch.
Hướng tới thị trường đất đai hiện đại
Việc áp dụng bảng giá đất thống nhất, dựa trên dữ liệu thị trường. Không chỉ là cải tiến kỹ thuật. Mà còn là bước đi chiến lược để hình thành thị trường đất đai minh bạch, công bằng và hiệu quả. Đây là nền tảng cho phát triển kinh tế bền vững. Bảo đảm quyền lợi người dân, và tối ưu hóa giá trị của tài nguyên đất – nguồn lực đặc biệt của quốc gia.
Việc áp dụng bảng giá đất “một giá” không chỉ là bước tiến về minh bạch và công bằng. Mà còn là phép thử cho khả năng cải cách thể chế. Nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên quốc gia. Nếu được triển khai đồng bộ với cơ sở dữ liệu thị trường và cơ chế giám sát độc lập. Chính sách này có thể trở thành đòn bẩy thu hút đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, thành công sẽ phụ thuộc vào việc xử lý thấu đáo những thách thức kỹ thuật và lợi ích nhóm. Đây sẽ là chủ đề còn nhiều diễn biến. Xứng đáng để giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân tiếp tục theo dõi sát sao.
Tổng hợp
