Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi thực thu từ chuyển nhượng bất động sản. Thay vì mức 2% cố định như hiện nay. Đây được xem là bước tiến trong minh bạch và công bằng thuế. Song cũng đặt ra nhiều thách thức nếu không đi kèm lộ trình rõ ràng và dữ liệu thị trường đầy đủ.
- Kinh tế Mỹ đứng trước loạt sự kiện định hình tương lai: Lãi suất, GDP, thuế quan và tâm lý thị trường
- Thị trường bất động sản miền Trung bật dậy mạnh mẽ: Nguồn cung tăng tốc, cơ hội rộng mở
- Bất động sản, chứng khoán đối mặt làn sóng thuế mới
Thay đổi công thức thuế: Hướng đến minh bạch và công bằng
Đề xuất của Bộ Tài chính đánh dấu một bước chuyển lớn trong quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản: từ thu theo giá bán cố định sang đánh thuế trên phần lợi nhuận thực thu. Theo đó, cá nhân chỉ phải nộp thuế nếu có lãi . Tức giá bán cao hơn giá mua sau khi trừ chi phí hợp lệ.
Điểm mới đáng chú ý là biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Ai mua bán trong thời gian ngắn sẽ chịu thuế cao hơn. Trong khi người giữ bất động sản lâu dài để ở hoặc đầu tư thật có thể hưởng mức thuế thấp hơn.
Về nguyên tắc, cách tính này công bằng hơn. Người không có lãi hoặc lãi thấp sẽ không bị “đánh đồng” như trước. Còn đầu cơ lướt sóng sẽ bị siết chặt.
Doanh nghiệp, nhà đầu tư lo ngại: Cách xác định giá mua gốc chưa rõ
Tuy vậy, giới đầu tư đặt câu hỏi: giá mua gốc và chi phí được trừ sẽ được xác định bằng cách nào? Có áp dụng giá trên hợp đồng công chứng, hay dựa vào giá khai báo, hóa đơn? Trong bối cảnh hệ thống lưu trữ thông tin chưa hoàn chỉnh, việc xác minh giá vốn rất dễ gây tranh cãi hoặc bị lợi dụng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ủng hộ chính sách điều tiết đầu cơ nhưng cũng thừa nhận cần đi kèm cơ chế kiểm soát và minh bạch. Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Cảnh báo nếu không phân loại rõ, có thể dẫn đến tình trạng “vơ đũa cả nắm”, gây thiệt cho những người buộc phải bán nhà vì lý do tài chính, không phải đầu cơ.
Ngoài ra, việc áp dụng ngay thuế cao trong lúc thị trường đang trầm lắng. Có thể khiến giao dịch sụt giảm mạnh. Đặc biệt, các phân khúc như đất nền, shophouse – vốn thu hút nhiều nhà đầu tư ngắn hạn. Có nguy cơ đóng băng, kéo theo tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp bất động sản vốn đang “nghẹt thở” vì thanh khoản.
Nhìn ra thế giới: Thuế cần song hành cùng dữ liệu và tính linh hoạt
Trên thế giới, việc đánh thuế theo lợi nhuận bất động sản không mới. Nhật Bản áp thuế 20% và khấu trừ nhiều chi phí, trong khi Mỹ cho phép chuyển lỗ sang các năm sau nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Singapore gần như miễn thuế cho đầu tư cá nhân để khuyến khích dòng vốn.
Dù mỗi quốc gia có lựa chọn khác nhau. Điểm chung là hệ thống dữ liệu minh bạch và liên thông. Việc xác định giá mua. Chi phí sửa chữa, thời gian nắm giữ đều được lưu trữ và kiểm soát chặt chẽ. Đây là yếu tố mà Việt Nam còn thiếu. Và cần gấp rút hoàn thiện nếu muốn chính sách thuế thực sự công bằng và khả thi.
Gợi ý chính sách: Lộ trình phải rõ, cơ sở phải chắc
Để tránh gây sốc cho thị trường và người dân. Nhiều chuyên gia kiến nghị cần thực hiện theo lộ trình từng bước:
- Thí điểm tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM – nơi có hệ thống dữ liệu đất đai tương đối đầy đủ.
- Phân loại đối tượng nộp thuế rõ ràng, tránh đánh thuế người có hoàn cảnh đặc biệt như thừa kế, ly hôn, hoặc khó khăn tài chính.
- Kết nối dữ liệu giữa cơ quan thuế, ngân hàng, công chứng và đất đai để xác minh giao dịch minh bạch.
- Hướng dẫn cụ thể các khoản chi phí được trừ. Và xem xét chính sách cho phép chuyển lỗ để tạo sự công bằng.
Kết luận: Chính sách đúng, cần triển khai đúng cách
Chuyển từ thuế cố định sang đánh thuế trên lợi nhuận là xu hướng hiện đại. Góp phần lành mạnh hóa thị trường, giảm đầu cơ, và tăng thu ngân sách bền vững. Tuy nhiên, một chính sách dù đúng cũng có thể phản tác dụng nếu thiếu chuẩn bị.
Vì vậy, việc thiết kế chính sách phải thận trọng, có tầm nhìn dài hạn. Đảm bảo vừa thu đúng – thu đủ. Vừa không tạo rào cản cho người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh phục hồi kinh tế. Một chính sách thuế tốt là chính sách không chỉ hiệu quả với ngân sách. Mà còn nhân văn và tạo động lực phát triển bền vững cho toàn thị trường.
Thị trường bất động sản không chỉ là nơi giao dịch vật chất. Mà còn chứa đựng bao giấc mơ an cư, lập nghiệp, giữ gìn giá trị gia đình. Một chính sách nhân văn là chính sách biết phân biệt giữa đầu cơ và nhu cầu sống, giữa lợi nhuận và lòng tin. Khi pháp luật song hành với sự công bằng và thấu cảm. Niềm tin vào một thị trường minh bạch, bền vững sẽ được vun đắp từng ngày. Không chỉ cho nhà đầu tư, mà còn cho từng người dân nhỏ bé đang ôm ấp giấc mơ về một chốn đi về.
Tổng hợp
