Thu tiền sử dụng đất là khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc nhưng lại trở thành rào cản lớn với nhiều người dân lần đầu xây dựng nhà ở. Trong bối cảnh giá đất tăng cao, chi phí này càng khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời, đặt ra yêu cầu cấp thiết phải minh bạch và điều chỉnh chính sách theo hướng nhân văn hơn.

• Xuất nhập khẩu tăng vọt, Việt Nam xuất siêu hơn 10 tỷ USD sau 7 tháng
• Nhân sự toàn cầu: Tự tin nhưng không hài lòng – nghịch lý mới cho bài toán chiến lược nhân lực
• Đóng BHXH từ 2025: Tiền ăn trưa, xăng xe, điện thoại có phải tính vào lương? Doanh nghiệp cần lưu ý gì?

Tái định hình chính sách tài chính đất đai sau Luật Đất đai 2024

Chiều 5/8/2025, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với 17 tỉnh, thành để tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 104/2024/NĐ-CP – hai văn bản quy định cụ thể về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Quỹ phát triển đất ban hành kèm theo Luật Đất đai 2024.

Dù Luật mới được đánh giá có bước tiến quan trọng về tư duy, nhiều địa phương vẫn gặp lúng túng trong tổ chức thực hiện, nhất là về xác định nghĩa vụ tài chính đất đai – vấn đề trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Tiền sử dụng đất: Không thể tiếp cận theo tư duy “một mức cho tất cả”

Một trong những điểm nóng được đưa ra tại cuộc họp là việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Nhiều địa phương phản ánh: giá đất tính thuế hiện quá cao, khiến người dân – đặc biệt là người lần đầu làm nhà – khó có khả năng chi trả.

Đáng chú ý, Phó Thủ tướng nhấn mạnh nguyên tắc phải phân biệt rõ giữa người dân sử dụng đất hợp pháp để ở và nhà đầu cơ lợi dụng chuyển mục đích sử dụng đất để trục lợi. Đây là điểm mấu chốt để thiết kế chính sách công bằng, hợp lý, tránh đánh đồng khiến người dân chịu thiệt trong khi đầu cơ lại lọt lưới.

Việc xác định mức thu phù hợp theo từng nhóm đối tượng – trong đó ưu tiên “khoan sức dân” – được xem là định hướng chủ đạo trong sửa đổi Nghị định lần này.

Vai trò của địa phương: Tăng tính chủ động, gắn trách nhiệm cụ thể

Một điểm mới đáng chú ý là thay vì áp dụng một khung cứng từ Trung ương, dự thảo sửa đổi cho phép HĐND cấp tỉnh linh hoạt xác định mức thu và đối tượng miễn, giảm, dựa trên khung hướng dẫn chung của Chính phủ.

Điều này vừa tạo sự linh hoạt phù hợp với điều kiện địa phương, vừa tăng tính chịu trách nhiệm trong việc đưa ra mức thu hợp lý cho các nhóm yếu thế: người nghèo, người dân tộc thiểu số, người có công, cư dân vùng sâu vùng xa…

Tuy nhiên, để cơ chế này phát huy hiệu quả thực sự, cần đi kèm hệ thống tiêu chí rõ ràng, minh bạch và công bố công khai, tránh tình trạng “địa phương hóa” quá mức dẫn đến lạm quyền, thiếu nhất quán.

Tránh tạo cú sốc tài chính cho người dân và doanh nghiệp

Dự thảo Nghị định cũng đề cập đến tình huống phát sinh khi áp dụng quy định mới đối với các hồ sơ đang xử lý dở dang. Cụ thể, nếu cơ quan nhà nước tính lại tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Dẫn đến khoản chênh lệch tăng so với thông báo cũ, sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp bổ sung.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chỉ đạo rõ: mọi khoản thu bổ sung phải có căn cứ, minh bạch, tính toán đúng thời điểm phát sinh. Và đặc biệt tránh tạo áp lực tài chính bất hợp lý cho người dân, doanh nghiệp.

Đây là thông điệp rõ ràng về sự nhân văn trong quản lý đất đai. Không để những thay đổi chính sách trở thành gánh nặng cho các bên thực hiện.

Bài học từ quốc tế: Linh hoạt chính sách, lấy người dân làm trung tâm

Trong quá trình sửa đổi chính sách tài chính đất đai. Đặc biệt là liên quan đến khoản tiền sử dụng đất đối với người dân lần đầu làm nhà ở. Việt Nam có thể tham khảo những cách làm hiệu quả từ các quốc gia phát triển. Những mô hình này cho thấy: linh hoạt, minh bạch và nhân văn. Là chìa khóa để hài hòa giữa lợi ích nhà nước và khả năng tiếp cận đất đai của người dân.

Nhật Bản: Chính quyền địa phương đóng vai trò trung tâm

Tại Nhật Bản, chính quyền địa phương có quyền điều chỉnh thuế đất và phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên điều kiện kinh tế – xã hội thực tế. Đối với người dân mua đất làm nhà lần đầu. Nhiều tỉnh, thành phố áp dụng các chương trình hỗ trợ tài chính hoặc miễn, giảm phí sử dụng đất. Đặc biệt là ở vùng nông thôn nhằm thu hút dân cư.

Ngoài ra, Nhật Bản còn tích cực triển khai chính sách cho thuê dài hạn đất công với giá tượng trưng. Để giảm gánh nặng chi phí sở hữu nhà ở.

Đức: Tính phí sử dụng đất dựa trên giá trị gia tăng do hạ tầng

Tại Đức, người dân không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích. Nếu không có sự thay đổi đáng kể về giá trị đất. Trường hợp có hạ tầng mới làm tăng giá trị đất. Phần phí sử dụng đất bổ sung chỉ tính trên phần giá trị tăng thêm do Nhà nước đầu tư.

Đặc biệt, Đức có các quỹ hỗ trợ tiếp cận nhà ở từ ngân sách nhà nước. Giúp người dân có thu nhập trung bình và thấp có thể sở hữu nhà ở. Mà không chịu gánh nặng tài chính từ phí đất đai.

Singapore: Nhà nước giữ quyền sở hữu đất, người dân thuê dài hạn

Singapore áp dụng mô hình nhà nước sở hữu đất toàn bộ. Và cấp quyền thuê 99 năm cho người dân để làm nhà ở. Nhờ vậy, người dân không phải nộp khoản tiền sử dụng đất khi xây nhà. Mà chỉ cần chi trả giá trị bất động sản được Nhà nước trợ giá mạnh.

Ngoài ra, những người mua nhà lần đầu còn được Chính phủ hỗ trợ tài chính trực tiếp. Qua đó giảm bớt chi phí sở hữu nhà ở.

Hàn Quốc: Miễn phí chuyển đổi mục đích đất ở với người dân xây dựng chính đáng

Tại Hàn Quốc, người dân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà hợp pháp. Thường không phải nộp khoản phí chuyển đổi đất lớn. Trừ khi đất được dùng vào mục đích kinh doanh, đầu tư sinh lời.

Mức thu phí sử dụng đất hoặc thuế được tính linh hoạt dựa trên khu vực địa lý, thu nhập và mục đích sử dụng. Nhấn mạnh công bằng theo năng lực tài chính cá nhân.

Hướng đến thị trường đất đai công bằng và hiệu quả

Các đề xuất sửa đổi tại Nghị định 103 và 104 đang hướng đến mô hình tài chính đất đai vừa minh bạch, vừa nhân văn – phù hợp với tinh thần Luật Đất đai 2024. Trong đó, điều quan trọng nhất là phải:

• Xác định đúng đối tượng ưu tiên chính sách;
• Thiết kế mức thu có khả năng chi trả thực tế;
• Phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương;
• Giảm thiểu xung đột pháp lý và bất ổn trong quá trình chuyển tiếp.

Nếu thực hiện đúng định hướng, đây sẽ là bước tiến dài trong việc giải bài toán công bằng – phát triển – hiệu quả trên thị trường đất đai. Tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới.

Đề xuất từ so sánh quốc tế: Gợi mở cho Việt Nam

Từ các mô hình quốc tế, có thể rút ra những định hướng chính sách phù hợp với Việt Nam trong thời gian tới:

• Thiết kế khung thu linh hoạt, phân nhóm theo khả năng chi trả, mục đích sử dụng.
• Cho phép địa phương điều chỉnh mức thu trong khung trần, phù hợp điều kiện vùng miền.
• Miễn/giảm có điều kiện với người dân lần đầu làm nhà ở, nhất là ở vùng khó khăn.
• Công khai, minh bạch phương pháp tính tiền sử dụng đất. Tránh tình trạng áp giá không rõ ràng gây bức xúc xã hội.
• Cân nhắc cơ chế thuê đất dài hạn hoặc trợ giá đất cho nhà ở xã hội. Nhất là tại các đô thị lớn.

Một chính sách đất đai minh bạch và nhân văn. Không chỉ góp phần tháo gỡ khó khăn tài chính cho người dân lần đầu làm nhà ở. Mà còn thể hiện tầm nhìn dài hạn trong quản lý và phát triển đô thị bền vững. Khi chi phí tiếp cận đất ở không còn là rào cản quá lớn. Giấc mơ an cư của hàng triệu gia đình sẽ trở nên gần hơn . Từ đó tạo nền tảng vững chắc cho ổn định xã hội, kích thích tiêu dùng. Và lan tỏa niềm tin vào chính sách phát triển vì con người.

Tổng hợp